Privatinvestoren erwerben ein oder mehrere Pflegeapartments in einem Pflegeheim und damit auch einen Anteil an den Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen. Das gesamte Objekt ist an einen Betreiber verpachtet, der sich um die Mietersuche, die Pflege und die Instandhaltung des Objektes kümmert sowie den größten Teil der Verwaltungsaufgaben übernimmt. Dies bedeutet für den Investor, dass er keinerlei Eigenaufwand hat und sogar bei leerstehendem Apartment weiterhin die vereinbarte Miete erhält.
Pflegeimmobilien werden durch professionelle Betreiber mit sehr guter Bonität und viel Erfahrung in der Bewirtschaftung und dem Betrieb solcher Objekte angemietet. Die Pachtverträge werden langfristig, in der Regel über 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen, abgeschlossen. Als zusätzliche Sicherheit sind die Mieten nach §82 SGB XI staatlich refinanzierbar, das heißt, der Sozialkostenträger ist dazu verpflichtet, ein angemessenes Entgelt für die Unterkunft zu entrichten.
Bevor ein Pflegeheim überhaupt entsteht, wird im ersten Schritt eine umfangreiche und sehr aufwendige Standort- und Bedarfsanalyse erstellt. Nur wenn an einem Standort entsprechende Kriterien erfüllt werden, die Bevölkerungsstruktur und der lokale Pflegemarkt den wirtschaftlichen Betrieb des Pflegeheims belegen, wird das Objekt auch gebaut. Dabei haben nicht nur die Investoren, sondern auch der Betreiber und die Gemeinde selbst ein großes Interesse am wirtschaftlichen Erfolg des Pflegeheims.
Durch strenge Bonitätsvorgaben und ständige Überwachung des Betreibers durch die Verwaltungsgesellschaft ist dieser Fall nahezu ausgeschlossen. Sollte der Betreiber seinen Verpflichtungen trotzdem nicht nachkommen und zahlungsunfähig werden, würde ein Notfallbetreiber den Betrieb des Pflegeheims fortführen, bis ein neuer Pächter für das Objekt gefunden wird.
Nach Ablauf des 20-jährigen Pachtvertrags kann die Pacht zweimal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Da der Pflegebedarf in der Zukunft stark steigen wird, ist auch davon auszugehen, dass die Pachtverträge immer wieder verlängert werden.
Bestandsimmobilien haben sich bereits am Markt etabliert und befinden sich in einem organisch gewachsenen Umfeld. Sowohl die Bewohner als auch das knappe Fachpersonal sind bereits vorhanden. Bei der Objektprüfung können historische Zahlen über die Belegung, die Pflegeleistung oder das Einzugsgebiet herangezogen werden. Ein weiterer großer Vorteil ist die sofortige Mietzahlung. Bei einem Neubau liegt vom Kauf bis zur ersten Mietzahlung regelmäßig ein Zeitraum von bis zu zwei Jahren. Bauzeiten, Verzögerungen beim Bau oder die sogenannte „Pre-Opening-Phase“ müssen durch den Investor bei einer Bestandsimmobilie nicht vorfinanziert werden. Die Mietzahlung beginnt sofort nach Erwerb des Pflegeappartements.
Das Pflegeheim wird als Ganzes vom Betreiber für mehrere Jahrzehnte gepachtet. Aus dieser Pacht wiederum erhält der Investor seine Miete. Die Höhe der Miete unterliegt einem Index, das heißt, die Miete wird turnusmäßig in festen Intervallen erhöht. In der Regel geschieht das alle fünf Jahre, so dass ein Schutz vor Inflation gewährleistet ist.
Der Investor genießt eine Mietsicherheit selbst im Falle eines Leerstands. Die Miete wird unabhängig von einer Belegung des Apartments gezahlt. Die Mieteinnahmen sind weder an die Vermietung noch an den lokalen Mietspiegel gebunden.
Für Sie entfallen die klassischen Aufgaben eines Vermieters. Die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um die professionelle Verwaltung Ihres Objektes. Selbstverständlich schließt das die Instandhaltung im Gebäude genauso ein wie die Nebenkostenabrechnung und eine mögliche Suche nach Nachmietern.
Hier liegt ein großer Vorteil der Investition in eine Pflegeimmobilie. Die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten müssen nicht vom Investor übernommen werden. Dieser ist lediglich für Dach und Fach verantwortlich. Entsprechend erscheint eine Instandhaltungsrücklage von 2,- €/m² p.a. ausreichend.
Die Nebenkosten für den Kauf eines Apartments lassen sich recht übersichtlich zusammenfassen: Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises an. Die Notar-, Gerichts- bzw. Grundbuchkosten betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Wie jede andere Immobilie kann auch das Pflegeapartment jederzeit wieder verkauft werden. Die jeweilige Mietrendite liefert dabei die Orientierung für einen möglichen Verkaufspreis. Sollte die Miete bereits eine Steigerung erfahren haben, ist auch mit einer unmittelbaren Wertsteigerung des Apartments zu rechnen. Auf Wunsch sind wir bei einem Wiederverkauf gerne behilflich.